토지행정법의 법제
헌법 제120조 제2항은 “국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형있는 개발과 이용을 위하여 계획을 수립한다” 고 하고, 동법 제122조는 “국가는 국민 모두의 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용･개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다” 고 규정하여 토지행정법에 관한 근거를 마련하고 있다.
토지행정에 관한 법률로서는 ① 국토개발에 관한 법률로서 국토기본법, 국토의계획및이용에관한법률, 연안관리법, 수도권정비계획법, ② 산업입지에 관한 법률로서 산업입지및개발에관한법률, 공업배치및공장설립에관한법률, ③ 도시계획에 관한 법률로서 도시계획법, 도시개발법. 도시재개발법 등을 들 수 있다.
이들 법률의 내용을 모두 검토할 수는 없으므로, 그 대표적인 국토건설종밥계획법･국토이용관리법 및 도시계획법에
관하여서만 살펴보기로 한다.
1. 국토기본법
국토기본법은 국토의 종합계획에 관한 기본법이다. 이 법은 “국토의 자연조건을 종합적으로 이용･개발 및 보전하며, 산업기지와 생활환경의
적정화를 가하기 위하여” 국토종합계획과 그 기초가 될 국토조사에 관하여 정하고 있으나(국토기본법 제1조), 그
중심을 이루는 것은 국토종합계획으로 동법은 이를 국토계회이라 칭하고 있다.
국토계획이란 국토기본법의 목적(국토개발 및 산업입지･생활환경의 적정화)을 달성하기 위하여 국가 또는 지방자치단체가 실시할 사업의 입지와 시설규모에 관한 목표 및 지침이 될 사항을
종합적이고 장기적인 계획을 말한다(동법 제2조).
(1) 토지･물 기타 천연자원의 이용･개발 및 보전에 관한 사항
(2) 수해･풍해 기타 재해의 방제에 관한 사항
(3) 도시와 농촌의 배치 및 규모와 그 구조의 대강에 관한 사항
(4) 산업입지의 선정과 그 조성에 관한 사항
(5) 산업발전의 기반이 되는 중요 공공시설의 배치 및 규모에 관한
사항
(6) 문화･후생 및 관광에 관한 자원과 기타 자원의 보호･시설의 배치 및 규모에
관한 사항
(7) 기타 앞의 각호에 부대되는 사항
국토기본법이 정하는 국토계획에는 전국계획･특정지역계획･도계획･도농복합형태의 시개발계획인 시계획 및 군계획의
5종이 있다(동법 제3조 제1항).
2. 국토이용계획
국토이용계획이란 국토의 종합적인 이용･관리에 관한 견지에서 토지를 그 기능과 적정에 따라 가장 적합하게 이용･관리하기 위한 계획을 말한다(동법 제2조).
(1) 도시지역
도시지역이란 도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해 지역의 개발･정비･관리･보전 등을 시행하였거나 시행하여야 할 지역과 택지개발예정지구, 국가산업단지, 지방산업단지, 전원개발사업구역
및 예정구역(수력발전소 및 송･변전시설부지는 제외)으로 지정하여
개발하였거나 개발할 지역을 말한다.
(2) 준도시지역
준도시지역이란 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양지시설용지, 농공단지, 집단묘지 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역을 말한다.
(3) 농림지역
농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역
(4) 준농림지역
준농림지역이란 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 준보전림지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되, 개발용도로도 이용할 수 있는 지역을 말한다.
(5) 자연환경보전지역
3. 국토이용계획의 입안･결정
(1) 입안
국토이용계획은 국토해양부장관이 국토종합계획에 적합하게 수립되는 토지수급계획에 따라 입안하는데(동법 제7조 제1항, 2항), 이 경우 국토해양부장관은 관계 도지사･시장･군수･구청장･지방산림관리청장의 의견을
들은 후 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다(동조 제6항).
(2) 결정
국토이용계획은 국토이용심의회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 고시함으로써 결정되며, 그 결정고시가 있은 날로부터 5일 후에 효력이 발생한다(동법 제8조 제1항, 3항).
(3) 이의신청
국토이용계획의 결정에 이의가 있는 자는 결정･고시일로부터 3월 이내에 국토해양부장관에게
이의를 신청할 수 있는바, 이 경우에는 행정심판법이 준용되며, 그
의결기관은 국토이용계획심의회가 된다(동법 제23조 제1항, 2항). 이의신청에
대한 국토해양부장관의 재결에 불복이 있는 경우에는 국토이용계획결정에 대하여 행정소송을 제기하여 타툴 수 있다. 즉
국토이용계획은 국민의 권리･의무에 구체적 변동을 가져
오는 구속적 계획으로서 처분성이 인정되고 있다.
4. 토지거래계약허가제
(1) 의의
토지의 투기적 거래로 인한 급격한 지가의 상승을 억제하기 위하여 국토해양부장관이 지정한 구역 안에서의 토지 등의
거래계약에 대하여 시장･군수 또는 구청장의 허가를
받도록 하는 제도이다(동법 제21조의 2).
국토해양부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있고, 지가가
급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 구역을 5년 내의 기간을 정하여 허가구역으로 지정할 수 있다(동법 제21조의 2 제1항).
(2) 내용
국토해양부장관이 정하는 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권･지상권(이러한 권리의 취득을 목적으로
하는 권리를 포함)으로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를
받고 이전 또는 설정하는 경우에 한정)하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장･군수･구청장의 허가를 받아야 한다(동법
제21조의 3 제1항). 그 거래에 있어 허가를 요하는 토지면적은 용도지역별로 다른데, 예컨대
도시계획구역 안의 상업지역에서는 200㎡를 초과하는 경우, 동
구역 안의 공업지역에서는 660㎡를 초과하는 경우 등이다(동법시행령
제25조).
5. 지가공시제
6. 개발이익환수제도
7. 도시계획법
도시계획, 광역도시권 및 도시계획구역･지구단위계획구역, 도시계획사업 및 지역･지구 및 구역제