토지행정법의 수단

1. 토지행정계획

토지행정법은 국민의 생활환경 향상이라는 궁극적 목적을 위하여 토지이용의 유도적 조치 또는 규제, 공공시설의 정비나 기타 사업 등의 종합적 수단에 의하여 토지의 환경을 정비･형성하는 작용이므로 행정계획의 그 기본적 수단이 되고 있다.

 

우리나라에도 환지계획이나 도시계획 등은 오래 전부터 있었다. 그러나 이들 계획은 개별적인 공공사업의 실시계획에 지나지 않았았고, 장기적 전망에 기한 지역 또는 도시의 형성･발전방향이나 목표 등을 제시한 계획은 존재하지 않았던바, 이러한 계획이 등장하게 된 것은 대체로 1970년대 이후이다.

 

현재의 대표적인 토지행정계획으로서는 국토건설종합계획법에 의한 국토건설종합계획, 국토이용관리법에 의한 국토이용계획, 도시계획법에 의한 도시계획, 수도권정비계획법에 의한 수도권정비계획 등을 들 수 있는데, 이들 계획에는 이러한 법적 효력이 부여되어 있고 그 상호간에는 상위･중위･하위계획의 관계에 있다.

 

2. 공용수용 및 공용환지･공용환권

토지개발행정에 있어 공공시설의 설치나 시가지의 재정비･농지개량 등을 위한 수단으로서 공용수용, 공용환지･공용환권 등의 수단이 사용되고 있다. 공용수용이란 주로 공공시설의 설치를 위하여 개인의 토지 등의 소유권을 강제적으로 취득하는 작용을 말한다.

 

독일･프랑스 등에서는 공용수용 외에도 토지의 취득방법으로서 선매권제도가 채택되고 있다. 이 제도는 지역계획이 수립된 지역 안의 토지를 유상으로 양도하고자 하는 경우에는 이를 지방자치단체 등에 통지하게 하고, 이 경우 당해 자치단체 등이 공익상의 필요에 따라 그 토지를 매수할 의사를 알린 때에는 당해 토지소유권자와 자치단체 사이에 그 토지의 매매계약이 성립한 것으로 보는 것을 그 내용으로 하는 것이다.

우리나라에서는 이러한 선매권제도는 채택되지 않고 다만 선매협의제도만이 인정되고 있다(국토이용관리법 제21조의 14 참조).

 

3. 토지의 이용･처분의 규제 및 이용의무의 부과

토지행정의 목적을 위하여 법령에 의하여 사인의 토지 등에 대한 사용･수익의 자유 또는 그 처분권이 일정한 한도에서 제한되고, 또한 일정한 토지에 대하여는 그 이용의무가 부과되고 있다.

 

(1) 토지의 이용･수익행위의 제한

용도지역 안에서의 개발행위제한(국토이용관리법 제15조) 또는 지역･지구 또는 구역 안에서의 개발행위제한(도시계획법 제53조 내지 제57조).

 

(2) 토지의 처분의 제한

토지거래계약허가제가 그 예이다(국토이용관리법 제21조의 2 이하).

 

4. 개발이익의 환수

개발이익이란 개발사업을 시행함으로써 정상지가상승분을 초과하여 개발시행자에게 귀속되는 토지가격의 증가분과 공공사업의 시행 등으로 토지소유자에게 귀속되는 토지가격의 증가분을 말하는바, 국토이용관리법은 이러한 개발이익의 환수원칙을 정하고 있으며(국토이용관리법 제3조의 2), 그 구체적 수단으로서 개발부담금의 법제가 있다.