부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
제1조【목적】
이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와
부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
1. 용어의 정의
(1) (동법에서 금지되는)명의신탁약정
부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한
물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기(가등기를
포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다(위임ㆍ위탁매매의
형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함).
다만, 다음의 경우는 제외된다. 즉
부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정에 포함되지 않는다.
1) 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을
이전받거나 가등기하는 경우: 가등기담보, 양도담보
2) 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우: 상호명의신탁(구분소유적 공유)
(3) 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인
사실을 등기한 경우
(2) 명의신탁자
명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.
(3) 명의수탁자
명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.
2. 종중, 배우자
및 종교단체에 대한 특례(제8조)
다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는
제4조부터 제7조까지(명의신탁약정무효, 과징금, 이행강제금, 벌칙) 및 제12조(실명등기의무위반의
효력 등) 제1항부터 제3항까지를
적용하지 아니한다.
(1) 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로
등기한 경우(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다.)
(2) 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조에 의하여 부과되는 과징금에
대한 특례를 규정한 같은 법 제8조 제2호 소정(所定)의 ‘배우자’에는 사실혼 관계에 있는 배우자는 포함되지 아니한다(대판 99두35).
(3) 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을
등기한 경우
3. 명의신탁약정의 효력
부동산실권리자 명의등기에 관한 법률의 적용예외에 해당하지 않는 한 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
4. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동의 효력
(1) 원칙
명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효이다. 수탁자는
신탁자에 대한 관계에서나 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장하지 못한다.
(2) 제3자보호
1) 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제4조
제3항). 제3자는
수탁자로부터 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자 뿐만 아니라 가압류채권자도 포함된다.
2) 제3자의 선의·악의는 불문하고, 제3자 명의의 소유권이전등기는 유효하다.