임대차의 의의, 성립, 존속기간 및 효력(임대인과 임차인의 권리ᆞ의무)
임대차의 의의, 성립, 존속기간
및 효력(임대인과 임차인의 권리ᆞ의무)
1. 임대차의 의의
제618조【임대차의 의의】
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에
대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
2. 법적 성질
(1) 낙성ᆞ불요식ᆞ유상ᆞ쌍무계약이다.
(2) 채권계약이다.
일정한 물건을 일정기간 사용·수익하는 것을 목적으로 하는 채권계약이다.
(3) 차임지급을 요소로 하는 계약이다.
반드시 차임을 지급할 것을 약정해야 하므로 차임지급은 임대차계약의 본질적 요소이다. 다만, 차임은 금전에 한하지 않는다.
(4) 목적물이 반드시 임대인 소유여야 하는 것은 아니다.
따라서 타인물건에 대한 임대차계약도 유효하다.
3. 부동산임차인 보호를 위한 부동산임차권의 대항력강화
(1) 대항력이란, 권리를
제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 말한다. 물권은 그 권리를
누구에게나 주장할 수 있으므로 대항력이 본질적으로 부여되어 있지만, 채권은 특정한 채무자에게만 주장할
수 있으므로 대항력이 없는 것이 원칙이다.
(2) 임차권은 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 예외적으로 부동산임차권에 대항력을 부여함으로써 부동산임차인의 지위를 강화하고 있다. 예를 들어, ⅰ) 등기한 부동산임차권(제621조), ⅱ) 임대토지
위에 있는 토지임차인 소유의 건물이 등기되어 있는 경우의 토지임차권(제622조), ⅲ) 인도와 주민등록을 마친 주택임차권(주택임대차보호법 제3조), ⅳ) 인도와
사업자등록을 신청한 상가건물임차권(상가건물임대차보호법 제3조) 등은 대항력을 갖는다.
4. 임대차의 성립
(1) 성립요건
당사자ᆞ목적ᆞ의사표시가
존재하고 양당사자의 의사표시의 내용이 합치하여야 한다.
(2) 임대차의 목적
1) 목적물의 사용·수익
① 임대차의 목적물은 비소비물이어야 한다. 즉, 사용·수익으로 소멸하지 않는 물건이어야 한다.
② 임대차 목적물은 부동산과 동산에 한한다.
③ 임대차는 물건의 일부에 대해서도 성립하며, 임대인이 임차목적물에
대해 소유권 기타 처분권을 가지고 있어야 하는 것은 아니므로, 타인의 물건도 임대차의 목적물이 될 수
있다(제572조). 즉, 목적물이 임대인 소유가 아니라도 임대차계약은 유효하며, 임대차계약이
성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 경우 그 사실 자체만으로 바로 임대차계약상의 임대인의 의무가 이행불능이
되는 것은 아니다(대판 74다2069).
2) 차임지급
① 차임은 금전에 한하지 않으며 기타 물건도 무방하다.
② 임대차는 유상계약이므로 반드시 차임을 지급해야 한다. 즉, 차임지급은 임대차의 요소이다(지료는 지상권의 요소가 아닌 점에서
구별됨).
5 민법상 임대차의 존속기간
6. 임대차의 효력
(1) 임대인의 권리ᆞ의무
1) 임대인의 권리(임차인의
의무)
① 차임지급청구권(제618조·제633조)
② 차임증감청구권(제628조)
③ 임대물반환청구권(제654조·제615조)
④ 임차지의 부속물·과실에 대한 법정질권의 취득(제648조)
⑤ 임차지상의 건물에 대한 법정저당권의 취득(제649조)
⑥ 임차건물 등의 부속물에 대한 법정질권의 취득(제650조)
2) 임대인의 의무
① 임차인으로 하여금 목적물을 사용ᆞ수익하게
할 의무
임대인은 임대차기간 중 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할
의무가 있다. 이 의무로부터 ⅰ) 목적물의 인도의무(제623조), ⅱ) 제3자가 임차인의 사용ᆞ수익을 방해하는 경우에는 그 방해를 제거해 주어야 하는 방해제거의 의무,
ⅲ ) 목적물에 대한 수선의무(제623조) 등이 발생한다.
② 임대인의 수선의무
제623조【임대인의 의무】
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게
할 의무를 부담한다.
㉠ 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안, 임차인에 대하여 임대물의
사용ᆞ수익에 필요한
상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하므로, 임대인은 사용ᆞ수익에 필요한
수선의무를 부담한다. 다만, 사소한 하자의 경우에는 수선의무가
발생하지 않는다.
㉡ 수선의무는 특약으로 면제될 수 있다. 다만, 특약에 의한 수선의무의 면제는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과
같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대판 94다34692).
㉢ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하고자 하는 때에는, 임차인은
이를 거절하지 못한다(제624조). 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할
수 없는 때에는, 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제625조).
③ 방해제거의무
제3자가 임차인의 사용·수익을
방해하는 행위를 하는 경우, 임대인은 임차인을 위하여 제3자의
방해를 제거해줄 의무를 진다.
2. 임차인의 권리ᆞ의무
(1) 임차인의 권리
① 임차권
㉠ 임차권은 임대인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 요구하는 용익적
채권이다.
㉡ 임차권의 대항력
ⓐ 등기된 임차권(제621조)
제621조【임대차의 등기】
① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
ⓑ 건물등기 있는 토지임차권의 대항력
제622조【건물등기있는 차지권의 대항력】
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
② 비용상환청구권
③ 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)
건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)
(2) 임차인의 의무
① 차임지급의무
차임은 금전 이외의 물건으로도 지급할 수 있다. 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(제640조, 제641조)
② 임차물보관의무: 선량한 관리자의 주의의무
차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관할 의무가 있다(제374조).
제374조【특정물인도채무자의 선관의무】
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
③ 통지의무
임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에는 임차인은 지체 없이 임대인에게
그 사실을 통지해야 한다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을
알고 있는 경우에는 그렇지 않다(제634조).
④ 임대인의 보존행위와 임차인의 용인할 의무
㉠ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우에는 임차인은 이를 거절할 수 없다(제624조).
㉡ 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 경우에 임차인이 그로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는
때에는 계약을 해지할 수 있다(제625조).
⑤ 임차물반환의무
㉠ 원상회복의무: 임대차가 종료한 때에는 임차인은 목적물을 반환하여야
할 계약상의 의무를 부담한다. 임차인이 임차물을 반환할 때에는 이를 원상으로 회복하여 반환하여야 한다(제654조·제615조).
㉡ 부속물철거권 및 매수청구권: 임차인은 임차물에 부속시킨 물건을 철거할 수 있는 권리뿐만 아니라(제615조 후단) 일정한 경우에는 매수청구권을 행사할 수 있다(제643조, 제645조, 제646조).