상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

 

1. 목적

상가건물 임대차보호법(이하‘상임법’) 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(동법 제1조). 따라서 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

2 적용범위

 

(1) 물적 적용범위

1) 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(상임법 제2조)

2) 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.

3) 일정한 보증금 이하의 임대차

본 법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다.

시행령 제2조【적용범위】
①「상가건물 임대차보호법」(이하“법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서“대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

① 상임법 적용여부를 결정하는 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율(100)을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 포함한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어, 서울에서 보증금이 7억이고 월세가 250만원인 경우에는 환산보증금은 9억 5천만원이 되므로 상임법이 적용되지 않고 민법의 임대차규정이 적용된다.

다만 초과임대차의 경우에도‘대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수보호 규정 등’이 적용된다.

② ‘보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액’이란, 월 단위의 차임액을 말한다.

③ 주임법은 보증금액과 상관없이 적용되지만 상임법은 일정보증금 이하 상가임대차에만 적용됨을 주의하여야 한다.

 

4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(제16조).

5) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약(미등기전세)에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제17조).

 

(2) 인적 적용범위

자연인이 임차인인 경우뿐만 아니라, 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

3. 대항력

 

(1) 의의

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터(익일 0시) 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

 

(2) 요 건

 

1) 상가건물의 인도

임차인이 현실인도·간이인도·점유개정·목적물반환청구권의 양도에 의한 인도 등에 의하여 상가건물에 대한 사실상의 지배를 취득하는 것을 말한다.

 

2) 사업자등록

사업자등록을 ‘신청’하는 경우 대항력을 갖게 되므로, 등록증의 교부 등은 대항력의 요건이 아니다.

 

4. 최단존속기간의 보장

제9조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

5. 권리금

 

(1) 의의

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ᆞ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ᆞ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

 

(2) 권리금 계약

신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약

 

(3) 권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위