주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

 

1. 대항력

 

(1) 대항력의 의미

주택임차인이 주택의 신소유자(주택양수인, 경락인 등)에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 주택을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있는 힘을 말한다. 따라서 주택임대차인이 대항력을 갖춘 경우, 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한다.

제3조【대항력 등】
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

(2) 대항력의 요건

1) 주택임차권을 등기한 경우(민법 제621조, 주임법 제3조의3)

2) 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우

제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(3) 대항력의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그‘익일(다음 날)’오전 0시부터 대항력을 갖는다. 따라서 주택임차권의 대항력 요건으로서의 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 저당권이 우선하게 된다.

 

(4) 대항력의 의미

주택의 양수인 등 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

2. 주택임대차 존속기간

제4조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

(1) 원칙적으로 임대차기간은 당사자의 약정에 의한다.

 

(2) 최단기간의 보장

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.