주택임대차보호법의 적용범위 : Law News

주택임대차보호법의 적용범위

1. 물적 적용범위

제2조【적용 범위】
이 법은 주거용 건물(이하‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

(1) 주거용 건물의 전부 또는 일부

주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용된다. 따라서 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용되지만, 비거주용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 적용이 없다. 주거용 건물의 등기여부나 허가여부는 묻지 않는다(대판 2004다26133).

(2) 주거용 건물인지 여부

주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차계약 체결 당시를 기준으로 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 한다(대판95다51953).

(3) 일시사용을 위한 임대차에는 적용 제외

일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용이 없다.

(4) 주택의 대지

주택의 대지도 동법의 적용대상이 된다. 주택의 대지에도 주임법이 적용된다는 것은, 주택임차인은 주택의 경매대가뿐만 아니라 대지의 경매대가로부터도 우선변제를 받을 수 있다는 것을 의미한다.

(5) 미등기 전세

주택에 대한 미등기전세에 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.

(6) 주택에 대하여 민법상의 임대차 등기가 된 경우

민법(제621조)에 의해 주택임차권을 등기한 경우, 주임법 제3조의4에 의해 주택임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정(주임법 제3조의3 제5항 및 제6항)이 적용된다.

2. 인적 적용범위

(1) 원칙

임차인이 자연인인 경우에만 적용하는 것이 원칙이다. 즉, 법인이 임차한 경우(법인이 직원명의로 임차하여 법인의 직원이 주민등록을 마친 경우를 포함)에는 적용이 없다.

(2) 예외

① 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 임차인인 경우에는 예외적으로 적용된다(주임법 제3조 제2항, 시행령 제2조). 이 경우 법인으로부터 재임차한 입주자(전차인)가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인이 대항력을 갖는다.

시행령 제2조【대항력이 인정되는 법인】
「주택임대차보호법」(이하“법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서“대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다.
1.「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하“공사”라 한다)
2.「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

② ｢중소기업기본법｣ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주임법 제3조 제3항, 시행령 제2조).