건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)
건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)
1. 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)
제646조【임차인의 부속물매수청구권】
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에
대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
(1) 의의
건물 기타 공작물의 임차인이, 임대차의 종료시에 임대인에 대하여, 자신소유의 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다.
(2) 적용범위
건물 기타 공작물의 임차인에 한하여 부속물매수청구권이 인정될 뿐, 토지의임차인에게는
인정되지 않는다.
일시사용을 위한 임대차의 경우에는 적용되지 않는다.
(3) 성질
형성권이다. 따라서 임대인의 동의 없이 부속물매매계약이 성립한다.
제646조의 규정은 강행규정이며 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다.
2. 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)
제643조【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을
목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
(1) 의의
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서, 그 기간이 만료한 경우에, 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때 임차인은 계약갱신을 청구할
수 있고(청구권), 임대인이 계약갱신을 원하지 않는 경우에
임차인이 일방적으로 임대인에게 지상물매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다(형성권).
(2) 성질
형성권이다. 따라서 임대인의 동의 없이 지상물매매계약이 성립한다.
제643조의 규정은 강행규정이며, 임차인에게
불리한 특약은 효력이 없다. 따라서 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 후 임차인이 지상건물을
철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은,
임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 무효이다.
(3)요건
① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차일 것
② 존속기간의 만료로 임차권이 소멸할 것：채무불이행으로 임대차계약이
해지된 경우에는 임차인은 계약갱신을 청구할 수 없으므로 지상물매수도 청구할 수 없다. 다만, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이
소멸된 경우에도 인정된다(대판 94다34265).
③ 임차인 소유의 건물·수목
기타 지상시설이 현존할 것
④ 임차인의 갱신청구에 대해 임대인이 거절할 것
(4) 효과
지상물매수청구권의 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매가 성립하며, 임차인의 건물(지상물)명도와 그 소유권이전등기의무는 토지임대인의 건물대금지급의무와 동시이행관계에 있다.