저당권의 효력, 저당권의 실행, 제366조의 법정지상권 및 저당부동산의 제3취득자의 지위 : Law News

저당권의 효력, 저당권의 실행, 제366조의 법정지상권 및 저당부동산의 제3취득자의 지위

1. 저당권의 효력이 미치는 범위

(1) 피담보채권의 범위

① 의의

피담보채권의 범위란, 저당권자가 목적물의 경매대가로부터 후순위권리자보다 우선하여 변제(배당)받을 수 있는 채권의 범위가 어디까지인지를 말한다.

② 민법의 규정(제360조)

제360조【피담보채권의 범위】
저당권은 원본,이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

㉠ 민법은 제360조에서 ‘원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용’에 대해 우선변제를 받을 수 있도록 규정하고 있다.

㉡ 제360조는 ‘한정적 열거조항’으로써, 제360조에 규정된 것에 한정하여 우선변제 받는 것으로 해석한다.

㉢ 다만, 채무의 변제기 도래 후 채무의 변제가 없음에도 저당권자가 저당권을 실행하지 않아, 피담보채권의 범위가 무한히 확대됨으로써 후순위권리자를 침해할 수 있기 때문에, ‘채무불이행으로 인한 손해배상’ 즉, 지연배상은 ‘원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분’에 한하여 우선변제를 받도록 제한하고 있다.

(2) 목적물의 범위

① 의의

목적물의 범위란, 저당권자가 목적물의 어느 범위까지 경매를 청구할 수 있으며, 경락인이 경매를 통해 소유권을 취득할 수 있는 목적물의 범위가 어디까지인지를 말한다.

② 민법의 규정(제358조)

제358조【저당권의 효력의 범위】
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

㉠ 저당부동산에 부합된 물건

ⓐ 저당권설정 전·후를 불문하고, 저당부동산에 부합된 물건에 저당권의 효력이 미친다. 예를 들어, 건물저당권은 엘리베이터·냉난방시설에 미치며, 토지저당권은 토지지하에 설치된 유류저장탱크에 미친다.

ⓑ 토지저당권의 효력: 토지저당권의 효력은 건물, 보존등기 된 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 수목ᆞ수목의 집단ᆞ미분리과실, 농작물, 미채굴광물 등에는 미치지 않는다.

㉡ 저당부동산의 종물 또는 종된 권리

ⓐ 저당권의 효력은 저당권설정 전ᆞ후 불문하고, 저당부동산의 종물에도 미친다.

ⓑ 저당권의 효력은 종된 권리에도 미친다. 예를 들어, 건물소유자가 토지에 대해 지상권ᆞ전세권ᆞ임차권 등을 가진 경우, 건물저당권의 효력은 그 지상권ᆞ전세권ᆞ임차권 등에도 미친다. 구분건물의 전유부분에 대한 저당권의 효력은, 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 기초하여 진행된(전유부분) 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다.

2. 담보권실행경매에 의한 저당권의 실행(제363조)

① 변제기가 도래했음에도 채무의 변제가 없는 경우, 저당권자는 별도의 집행권원이 없이 집행법원에 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 이를 담보권실행경매 또는 임의경매라고 한다.

② 목적물이 경매되어 경락인이 경락대금을 완납한 때에, 저당권은 소멸됨과 동시에 목적물의 소유권은 등기 없이 경락인에게 이전된다(제187조). 경락인의 권리취득은 원시취득이 아니라 승계취득이다.

3. 제366조의 법정지상권

제366조【법정지상권】
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

(1) 의의

① 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하므로 토지와 건물에 각각 별도의 저당권을 설정할 수 있고, 이 저당권이 각각 실행되는 경우에 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 생길 수 있다. 예를 들어 甲소유의 토지와 건물 중 토지에만 저당권이 설정되어 있다가 토지저당권이 실행되어 토지가 乙에게 경락된 경우, 토지소유자(甲)와 건물소유자(乙)가 달라지게 된다. 이러한 경우 건물의 소유자에게 토지에 대한 정당한 권원을 인정함으로써 건물철거를 막고 건물의 사회경제적 가치를 유지하기 위해 마련된 것이 제366조 법정지상권이다.

② 제366조 법정지상권은, 저당권실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 때, 법률에 의해 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말한다.

(2) 성립요건

① 저당권설정 당시 건물이 존재할 것

② 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것

③ 토지와 건물의 어느 한쪽이나 또는 양쪽에 저당권이 설정되어 있을 것

④ 저당권실행경매(임의경매)로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

(3) 효과

경락인이 경락대금을 완납함으로써 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 때 건물소유자가 지상권 등기없이 지상권을 취득한다.

4. 일괄경매권(저당토지위의 건물에 대한 일괄경매권)(제365조)

(1) 의의

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후, 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 토지저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에도 법정지상권이 인정되지 않으므로 건물은 철거하게 된다. 이러한 경우 건물의 철거를 막기 위해 토지저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있는 권리를 인정하고 있다.

(2) 요건

① 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 축조될 것

② 원칙적으로 토지소유자 즉, 저당권설정자가 건물을 축조하고 소유하고 있을 것

(3) 효과

① 토지저당권자는 토지만을 경매할 수도 있고, 토지와 건물을 일괄경매할 수도 있다. 즉, 일괄경매권은 토지저당권자의 권리일 뿐 의무가 아니다(대판 77다77).

② 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

③ 경매법원은 토지와 건물을 동일인에게 경락허가결정을 하여야 한다.

5. 저당부동산의 제3취득자의 지위

(1) 의의

① 저당부동산의 제3취득자란, 저당권이 이미 설정되어 있는 부동산을 양도받아 소유권을 취득한 자 또는 그 저당부동산 위에 지상권이나 전세권을 취득한 자로서 저당부동산에 의해 담보된 채무를 인수하지 않은 자를 말한다.

② 저당부동산의 제3취득자는 저당권이 실행되면 권리를 상실하게 되므로, 마치 물상보증인과 유사한 지위에 있게 된다. 민법은 이러한 저당부동산의 제3취득자를 보호하는 규정을 두고 있다.

(2) 보호내용

① 경매인이 될 수 있는 권리(제363조 제2항) : 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다.

② 변제권 및 구상권

제364조【제3취득자의 변제】
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

㉠ 저당부동산의 제3취득자는 채무자가 아님에도 정당하게 채무를 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

㉡ 변제기 전에는 변제하지 못하고 변제기 후에만 변제할 수 있으며, 채무자의 의사에 반하여도 변제할 수 있다.

③ 비용상환청구권: 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존이나 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는, 저당물의 경매대가에서 그 비용을 최우선하여 배당받을 수 있다.

제367조【제3취득자의 비용상환청구권】
저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.