법률행위에 의한 부동산물권의 변동(제186조)과 법률규정에 의한 부동산물권의 변동(제187조) : Law News

법률행위에 의한 부동산물권의 변동(제186조)과 법률규정에 의한 부동산물권의 변동(제187조)

1. 법률행위에 의한 부동산물권의 변동(제186조)

제186조【부동산물권변동의 효력】
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

매매나 증여와 같이 법률행위로 인하여 부동산물권이 변동되기 위하여는 제186조에 의해 당사자 사이의 물권적 합의 외에 등기라는 공시방법을 갖추어야 한다.

목적부동산의 인도 내지 명도는 물권변동의 요건이 아니다. 따라서 매수인이 목적부동산의 등기를 이전한 경우에는 그 부동산을 인도받지 않은 경우에도 소유권을 취득한다.

등기는 물권의 효력발생요건이고, 그 존속요건은 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에도 그 물권의 효력에는 아무런 변동이 없다. (87다카2431) 따라서, 적법하게 경료된 등기가 불법말소된 경우 그 권리는 소멸하지 않는다.

제187조【등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득】
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

당사자의 의사(매매와 같은 법률행위)가 아닌 상속, 공용징수(=강제수용), 판결, 경매 기타 법률의 규정 그 자체로 물권변동의 효력이 발생하는 것을 말하며 등기라는 공시방법을 갖추지 않아도 완전한 물권변동이 일어난다.

제187조에서는 ‘기타 법률의 규정’이라고 규정되어 있지만, 이때 ‘법률’은 관습법도 포함하며, ‘물권의 취득’이라고 규정되어 있지만 ‘물권의 취득’에 한하지 않고, 물권의 변경, 소멸 등 물권의 변동을 의미한다.

등기 없이 취득한 부동산물권을 처분(타인에게 이전등기)하려면 먼저 자신명의로 등기해야 한다. 예를 들어 상속인이 등기 없이 취득한 상속받은 토지를 처분하는 경우, 상속인은 상속받은 토지를 자신명의로 등기한 후 상대방에게 이전등기를 하여야 한다.

점유취득시효에 의한 부동산소유권의 취득은 법률규정에 의한 물권변동에 해당하지만, 이전등기해야만 소유권을 취득한다(제245조 제1항).