임차권등기명령제도; 임차권등기의 의의 및 효력

임차권등기명령제도; 임차권등기의 의의 및 효력

 

1. 의의

(1) 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 또는 시 · 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

(2) 이 신청은 임대인의 협력 없이 임차인이 단독으로 할 수 있다.

 

2. 임차권등기의 효력

 

(1) 법원의 임차권등기명령의 집행에 의해 임차권등기가 경료되면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건(주택인도 · 주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.

 

(2) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 ｢주택임대차보호법｣ 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리(소액보증금의 최우선변제권)가 없다. 그러나 대항력을 가질 수는 있다.

 

(3) 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

(4) ｢주택임대차보호법｣ 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(동시이행관계에 있지 않다).

 

(5) 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 ｢민사집행법｣ 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하며, 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.