부동산임차권의 강화(부동산임차권의 물권화 경향)

부동산임차권의 강화(부동산임차권의 물권화 경향)

 

1. 의의

부동산임차권은 본질적으로 채권이다. 부동산임대차가 주거나 경제활동을 위해 광범위하게 이용되고 상대적 열세에 있는 임차인의 지위를 보호할 필요가 있기 때문에 부동산임차권의 강화는 필요하다. 부동산임차권의 강화(부동산임차권의 물권화)의 내용으로는 다음과 같은 것이 있다.

 

2. 대항력의 부여

(1) 등기한 경우

① 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조). 등기는 공신력을 갖지 않으므로 부동산임대차가 유효하게 존재하고 있어야 등기의 대항력이 있다.

② 판례는 “등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차 기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다(대판99다67079).”고 한다.

(2) 건물등기 있는 차지권의 대항력

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항). 그러나 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 그 효력을 잃는다(제622조 제2항).

(3) 주택임대차의 경우

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

(4) 상가건물임대차의 경우

일정한 상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

3. 방해배제청구권

대항력을 갖춘 임차권의 경우, 임차권에 기한 방해제거·예방청구권이 인정된다(통설).

 

4. 처분가능성

채권의 처분은 물권만큼 자유롭지는 않다. 즉 임차권의 양도와 전대의 자유는 인정되지 않고, 임대인의 동의가 필요하다(제629조 제1항). 다만, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 요하지 않는다(제632조).

 

5. 존속의 보장

물권의 존속기간은 채권에 비해 장기인데, 임차권의 존속기간을 장기화하는 것은 그만큼 물권에 접근시키는 것이다. 주택임대차의 경우 임차인의 이익을 위해 2년간의 존속기간이 보장되며, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 간주된다.