임차인의 비용상환청구권

임차인의 비용상환청구권

 

1. 비용상환청구권의 의의

(1) 민법 제623조에 의하면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고 있으므로, 임차인이 임차목적물에 관하여 보전, 수선, 개량 등을 위한 비용을 지출한 경우에 임대인은 임차인이 지출한 비용에 대하여 상환할 의무를 진다.

(2) 필요비 / 유익비

① 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다.

② 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.

(3) 비용지출 후 목적물의 소유권이 양도된 경우 임차권이 대항력 있는 것이라면 신소유자에 대하여 비용상환을 청구할 수 있지만, 임차권이 대항력 없는 것이라면 신소유자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 없다.

 

2. 필요비상환청구권

(1) 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항).

(2) 목적물의 원상유지 · 원상회복에 필요한 비용, 목적물의 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위한 비용은 필요비에 해당한다.

 

3. 유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인의 선택에 따라 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 하는데, 유익비상환의 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항).

 

4. 비용상환청구권의 행사

(1) 필요비 · 유익비 상환청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날부터 6월 내에 해야 한다.

(2) 6월은 제척기간이며, 임대인이 목적물을 반환받은 때 또는 법원이 허여한 유익비상환기한이 도래한 때부터 기산한다.

 

5. 유치권의 행사

(1) 임차인은 필요비 · 유익비를 상환 받을 때까지 임차물을 유치할 수 있다.

(2) 다만 임대인이 유익비에 관해 상환기한을 허여받은 때에는 그 한도에서 유치권을 행사할 수 없다.

(3) 임대차 종료 후에 임차인이 유치권 또는 동시이행항변권에 근거하여 적법하게 임차물을 점유한 때에는 그 점유기간 중에 지출한 비용에 관해서도 유치권을 행사할 수 있으나, 불법점유기간 중에 지출한 비용에 관해서는 유치권을 행사할 수 없다(제320조 제2항).

 

6. 임의규정

(1) 비용상환에 관한 제626조는 강행규정이 아니라 임의규정이므로, 당사자가 이와 다르게 약정할 수 있다.

(2) 판례에 의하면 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다.”라는 약정은 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이다(95다12927).“라고 한다.