주택임대차보호법상의 최우선변제권 : Law News

주택임대차보호법상의 최우선변제권

1. 의의

주택임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이는 법률규정에 의해 성립하는 법정담보물권의 성격을 가진다.

2. 요건

(1) 경매신청등기 전에 대항요건을 구비할 것

① 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주임법 제3조 ①항의 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.

② 확정일자는 갖추지 않아도 되며, 다른 담보권자·압류채권자보다 후순위여도 무방하다.

③ 대항요건은 유효한 주택임대차관계의 존재를 전제로 한다.

(2) 배당요구

주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다. 소액임차인이 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 후순위채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다(대판2001다70702).

(3) 일정액의 범위와 기준

① 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1의 범위에서 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

② 여기서 ‘주택가액’이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.

[참고 판례]

부당이득금반환

[대법원 2002. 1. 22., 선고, 2001다70702, 판결]

【판시사항】

[1] 민사소송법 제605조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택임대차보호법상의 소액보증금반환채권이 민사소송법 제605조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

[2] 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제605조 제1항, 민법 제741조

[2] 민사소송법 제605조 제1항, 주택임대차보호법 제8조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결(공1997상, 342), 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결(공1997상, 865), 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)

【전문】

【원고,상고인】

유낙영

【피고,피상고인】

양산농업협동조합

【원심판결】

울산지법 200 1. 9. 27. 선고 2001나703 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 참조).

주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 위와 같은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는 것이므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 판례위반의 위법이 없다. 원고가 상고이유로 내세우고 있는 대법원 1964. 7. 14. 선고 63다839 판결, 1990. 3. 27.자 90다카315, 322, 339 결정은 모두 강제경매절차에서의 배당요구나 배당표의 확정 및 배당표에 대한 이의 등에 관한 민사소송법의 규정들이 경매법에 의한 임의경매절차에 준용되지 아니하던(대법원 1975. 12. 30.자 74마314 결정, 1976. 1. 13. 선고 75다884 판결, 1979. 2. 27. 선고 78다1689 판결, 1990. 3. 27.자 90그8 결정 등 참조) 경매법에 의한 임의경매절차에 관한 사안으로서, 민사소송법 제728조에 의하여 배당요구에 관한 민사소송법 제605조를 준용하고 있는 현행법상의 담보권실행을 위한 경매절차에 관한 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다. 결국 상고이유의 주장은 원심판결에 법리오해의 위법이 있다는 취지이고, 이는 소액사건심판법 제3조에 규정된 사유 중 어느 것에도 해당하지 아니하여 적법한 상고이유가 될 수 없으므로 받아들이지 아니한다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤