보증금반환청구권과 관련된 법률문제

보증금반환청구권과 관련된 법률문제

 

1. 보증금의 의의

보증금이란 건물의 임대차 등에 있어 임차인의 채무(차임지급의무)를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다.

 

2. 보증금반환청구권의 발생요건

(1) 임대차계약의 체결

(2) 보증금의 지급

(3) 임대차계약의 종료

 

3. 임대인의 보증금반환시의 공제의 범위

판례는 임대인의 보증금반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다고 판시하여, 임대차 종료후라도 임차물을 반환하기 전까지 생긴 채무는 보증금에 의하여 담보된다.

 

4. 동시이행의 항변권과의 관계

(1) 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 인도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하여 이들 상호간에는 동시이행의 관계에 있다. (대판 69다853)

(2) 그러므로 임대인이 자신의 의무(보증금반환의무)의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니어서 임차인은 이에 대한 손해배상의무는 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이득이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다.

 

5. 유치권의 행사여부

공평의 원칙상 보증금반환청구권에 대하여 동시이행의 항변권이 인정되는 것은 당연하지만, 판례와 다수설은 보증금 반환채권은 민법 제320조의 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이 아니라고 하여 유치권의 성립을 부정한다.

 

6. 보증금반환청구권의 양도여부

(1) 보증금반환청구권의 양도 가능성

채권은 그 성질 또는 법률에 반하지 않는 한 양도가 허용된다.(제449조) 그러나 임대차보증금반환채권은 임대차기간이 만료해야 발생하는 장래의 채권이며, 임차목적물을 반환할 때까지의 임차인의 모든 손해를 공제하므로, 그 액수도 불확정한 채권이라는 점에서 양도할 수 있는지가 문제된다.

판례는 임대차보증금반환채권은 임대차계약의 종료시에 임차목적물을 반환할 때까지 임대차에 관해 생긴 임대인의 손해를 공제하고 발생하므로 그 발생의 기초가 특정되어 있고 일종의 기한부채권이라고 할 수 있으며, 임차인의 투하자본 활용을 막아서는 아니되고, 임차보증금의 액수가 불확정하다는 사정은 양수인이 이를 감수했다고 보아야 할 것이라는 점에 비추어 임대차보증금반환채권을 자유롭게 양도할 수 있다고 한다.

(2) 양도의 통지 후 발생한 임차인의 채무의 공제 여부

① 임대인은 임대차보증금반환채권 양도의 통지를 받은 때까지 임차인에 대하여 생긴 사유로만 양수인에게 대항할 수 있을 뿐, 그 후에 임차인에 대하여 생긴 사유로는 양수인에게 대항할 수 없다. (제451조 제2항) 여기서 임대차보증금반환채권 양도의 통지후에 발생한 임차인의 임대인에 대한 채무가 제451조 제2항의 ‘통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유’에 해당하는지 문제된다.

② 판례는 비록 양도통지 후에 생긴 임차인의 채무라 하더라도 임차보증금에서 공제할 수 있다고 한다.