임대인의 동의 없는 임차권의 양도, 전대의 법률관계

임대인의 동의 없는 임차권의 양도, 전대의 법률관계

 

1. 임대인의 동의 없는 임차권의 양도

 

(1) 임차인(양도인)과 양수인의 관계

특별한 사정이 없는 한, 당사자 간의 임차권양도계약은 유효하다. 임차인은 양수인에 대해 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하며, 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 타인권리매매에 준하는 담보책임을 진다.

 

(2) 임대인과 양수인의 관계

① 양수인은 임대인에 대한 관계에서 불법점유자가 된다.

② 임대인은 임대차의 해지 없이도 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있으나, 임차인과의 임대차관계를 해지하지 않는 한 양수인에 대해 직접 자기에게 목적물을 인도할 것을 청구할 수 없고 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이라고 함이 일반적이다.

③ 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한 용익관련 손해발생은 없으므로 양수인에게 차임에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없다. 판례도 “임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용 · 수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환 청구를 할 수 없다(대판 2008.2.28, 2007다77446)”고 한다.

 

(3) 임대인과 임차인의 관계

① 임대인은 해지권을 가진다.

② 임대인이 해지하지 않는 한 임차인은 차임지급의무·목적물보관의무 등을 계속 부담하며, 양수인은 임차인의 이행보조자의 지위에 놓인다.

③ 판례는 제629조의 취지상 “임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용 · 수익하도록 한 경우에도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 제629조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 하며, 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정은 위 ‘특별한 사정’에 해당한다(대판 1993.4.27, 92다45308)”고 한다.

 

2. 임대인의 동의 없는 임차물의 전대

 

(1) 전대인과 전차인의 관계

① 당사자 간의 임대차계약은 유효하다.

② 전차인은 전대인에 대해 차임지급의무를 부담하고, 전대인은 전차인에 대해 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하는데 임대인이 동의하지 않으면 전대인은 담보책임을 진다.

 

(2) 임대인과 전차인의 관계

① 전차인은 임대인에 대한 관계에서 불법점유자가 된다.

② 임대인은 원대차의 해지 없이도 소유권에 기한 물권적 청구권을 할 수 있으나, 전대인과의 원대차관계를 해지하지 않는 한 전차인에 대해 직접 자기에게 목적물을 인도할 것을 청구할 수 없고 전대인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다.

③ 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 전대하여 사용 · 수익하게 하더라도, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대판 2008.2.28, 2007다77446).

 

(3) 임대인과 임차인의 관계

① 임대인은 해지권을 가진다.

② 다만, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 임대인의 동의 없는 전대도 유효하고 임대인은 해지권을 갖지 않는다(제632조).

③ 임대인이 해지하지 않는 한 임차인은 차임지급의무 · 목적물보관의무 등을 계속부담하며, 전차인은 임차인의 이행보조자의 지위에 놓인다.