임대인이 임대차기간 중 부동산을 타인에게 양도한 경우의 법률관계

임대인이 임대차기간 중 부동산을 타인에게 양도한 경우의 법률관계

 

1. 임차권에 대항력이 있는 경우

 

(1) 양도인과 임차인간의 법률관계

이미 발생한 연체차임채권·손해배상채권 등이 존속하는 것을 제외하고는 장래에 대해 계약관계가 소멸하고, 계약기간이 만료되지 않은 상태에서는 청산의무를 부담하지 않으며, 특단의 사정이 없는 한 양도인의 채무불이행책임은 발생하지 않는다.

 

(2) 양수인과 임차인간의 법률관계

① 양수인이 양도인의 임대차계약상 지위를 승계하고, 양도인과 임차인간의 임대차계약관계는 장래에 대해 양수인과 임차인간에 존속하나, 임차인은 임대차에 부수한 양도인과의 특약 중 등기해야 할 사항임에도 등기하지 않은 사유로써 양수인에게 대항할 수 없다.

② 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니지만, 임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 임대차계약의 해지로써 면할 수 있다고 보아야 한다(대판94다37646).

 

(3) 양도인과 양수인간의 법률관계

부동산 매매시에 임차권의 존속을 고려하지 않았다면 양도인은 양수인에게 담보책임(제575조)을 진다.

 

2. 임차권에 대항력이 없는 경우

 

(1) 양도인과 임차인간의 법률관계

① 임대차관계는 원칙적으로 존속한다.

② 그러나 양수인의 물권적 청구권 행사에 임차인이 응하여 임차물을 반환한 경우에는 양도인과 임차인간의 임대차관계는 더 이상 지속될 수 없어 해지 의사표시 없이도 종료되고 임차인은 양도인에게 보증금반환청구·비용상환청구·부속물매수청구와 이행불능에 기한 손해배상청구를 할 수 있으며, 임차인이 양수인으로부터 목적물반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받은 때에 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료 또는 불안의 항변(제536조)을 내세워 그 때 이후의 양도인의 차임지급청구를 거절할 수 있다.

 

(2) 양수인과 임차인간의 법률관계

① 임차인은 양도인에 대한 임차권이나 보증금채권으로써 양수인에게 대항할 수 없고, 양수인이 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하면 임차인은 이에 응해야 한다.

② 양수인 명의로 소유권이전등기가 경료된 이후의 임차인의 점유는 특별한 사정이 없는 한 양수인에 대한 관계에서 불법점유가 되며, 양수인은 임차인에 대해 손해배상청구 또는 부당이득반환청구를 할 수 있다.

③ 임차인은 양수인 명의로 소유권이전등기가 경료되기 전에 임차물에 지출한 비용에 관하여 양수인에게 유치권을 행사할 수 있고, 유치권 행사로 인한 점유는 불법점유가 아니지만, 그 점유로 인한 실질적 이득이 있으면 그로 인해 손해를 입은 양수인은 부당이득반환청구를 할 수 있다.

 

(3) 양도인과 양수인간의 법률관계

양수인은 제한없는 소유권을 취득하므로 양도인은 담보책임을 지지 않지만, 임차인이 비용상환청구권 등과 관련하여 유치권을 가진 경우에는 양도인은 선의의 양수인에 대해 담보책임(제575조)을 진다.