임차목적물이 경매된 경우에 있어서 임차권의 대항력 : Law News

임차목적물이 경매된 경우에 있어서 임차권의 대항력

1. 최선순위 담보물권의 대항력과의 선후를 기준

저당권자 등과의 관계에서는 대항력과의 선후를 기준으로 우열이 정해진다. 특히 저당권은 경매를 통한 매각으로 모두 소멸하므로 최선순위 담보물권의 대항력과의 선후를 기준으로 우열이 정해진다.

2. 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우

최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우에는 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않고, 임차인은 매각받은 자에게 임차권을 주장할 수 있으며, 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있다.

3. 최선순위 담보물권자보다 뒤에 대항력을 취득한 경우

그러나 최선순위 담보물권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우 매각대금이 완납되면 임차권은 소멸하고, 임차인은 경매절차에서 배당을 받을 수 밖에 없다. 우선변제권이 있는 임차인이라도 경매법원이 이를 알 수 없기 때문에 반드시 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

4. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 경우

(1) 주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행으로 위 대항력을 상실하지 않고 그대로 존속한다. (대판93다10552)

(2) 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서의 배당을 요구하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다. (대판 2010마900)

[참고 판례]

건물명도,전세금반환

[대법원 1993. 11. 23., 선고, 93다10552, 판결]

【판시사항】

주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행으로 위 대항력을 상실하는지 여부

【판결요지】

갑이 주택소유자로서 1986.4.24. 주민등록전입신고를 하고 거주하여 오다가 을에게 주택을 매도하면서 1990.11.27. 을과 사이에 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991.7.6. 전세권설정등기를 경료하였는데, 을이 1991.4.13. 병에게 근저당권을 설정하였고 병의 임의경매신청으로 정이 1991.12.19. 경락을 받은 경우 갑이 전세권설정등기를 한 이유가, 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 갑 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 갑이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조, 제12조

【전문】

【원고(반소피고), 피상고인】

최창수

【피고(반소원고), 상고인】

이은행 소송대리인 변호사 김정선

【원심판결】

춘천지방법원 1993.1.8. 선고92나3162(본소),92나3179(반소) 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 춘천지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)소송대리인의 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)가 주택인 이 사건 건물을 경락받아 소유권이전등기까지 경료하였는데 피고가 이 사건 주택 1층을 점유, 사용하고 있으므로 피고는 그 점유권원을 주장, 입증하지 않는 한 일응 원고에게 위 점유부분을 명도할 의무가 있다고 설시하고 나서, 피고는 경락전의 소유자인 소외 신용자와 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마쳐 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었으므로 원고로부터 전세금을 반환받을 때까지 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 본소에 관한 피고의 항변 및 원고에 대하여 위 전세금의 반환을 구하는 피고의 반소청구에 대하여, 피고는 원래 이 사건 건물의 소유자로서 1986. 4. 24. 주민등록신고를 마치고 거주하여 오다가 소외 신용자에게 이 사건 건물을 매도하면서 1990. 11. 27. 위 신용자와 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여 전세금 30,000,000원, 기간 1년으로 한 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991. 7. 6. 전세권설정등기를 경료한 사실, 위 신용자는 1991. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 근저당권자 묵호상록수신용협동조합, 채권최고액 각 금 9,000,000원으로 하는 순위 제5, 6번 근저당권을 각 설정하고, 다시 1991. 4. 13. 근저당권자 장한기, 채권최고액 금 80,000,000원으로 하는 순위 제7번 근저당권을 설정한 사실, 위 장한기가 이 사건 건물에 관한 임의경매신청을 하여 원고가 1991. 12. 19. 경락을 받았는데 피고는 위 경매절차에서 전혀 배당을 받지 못한 채 위 전세권설정등기가 말소된 사실을 인정한 다음, 피고는 1990. 11. 27. 전세권설정계약을 체결하고 1991. 7. 6. 전세권설정등기를 마친 전세권자일뿐 주택임대차보호법상의 임차인이 아니라 할 것이고, 소외 장한기 명의의 위 근저당권설정등기보다도 후순위로 전세권설정등기를 경료하였으므로 위 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받은 원고에게 대항할 수 없다는 이유로 위 항변 및 반소청구를 모두 배척하였다.

2. 그러나 원심의 위 인정사실에 의하면 이 사건 건물에 관하여 위 각 근저당권설정등기가 경료되기 전인 1990. 11. 27. 피고는 이 사건 건물을 매수한 소외 신용자와 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여, 전세금 30,000,000원, 기간 1년으로 한 전세계약을 체결하였으며 또 그 이전인 1986.4.24. 이 사건 주택에 주민등록전입신고를 하였다는 것이므로 그러하다면 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 같은 법 제12조에 의하여 임차권을 제3자에게 대항할 수 있는 지위에 있게 되었다고 할 것인데, 갑 제1호증(등기부등본)의 기재에 의하면 그로부터 7개월 가량이 지난 1991.7.6. 이 사건 건물에 관하여 피고 명의로 전세권설정등기가 경료되었음을 알 수 있고, 피고는 이와 같은 전세권설정등기를 한 이유는, 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만, 자신의 지위를 강화시키기 위하여 전세권설정등기를 하였다고 주장하고 있는데(원심 제2차변론기일에 진술한 피고 소송대리인이 제출한 1992.11.27.자 준비서면, 기록 134정), 그 주장의 취지는, 분명하지는 아니하나, 피고는 기존의 지위를 유지하면서 이를 강화하는 방법으로 종래의 채권적 전세계약은 그대로 두고 이와는 별도로 건물소유주와 전세권설정계약을 하고 그 등기를 하였다는 뜻으로 볼 수 있는바, 그 당시 이미 이 사건 건물에는 제3자 명의로 선순위의 근저당권설정등기가 되어 있어 전세권설정등기를 하더라도 권리확보가 되지 아니할 것인데, 피고가 굳이 주택임대차보호법이 보장한 기존의 지위를 버릴 까닭이 없는 점 등을 고려하면, 이와 같은 피고의 주장은 거래의 실정에 맞고 진실에 합치될 개연성이 높은 주장이라고 할 것이며, 위 주장대로라면, 위 피고 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 피고가 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 이 사건 주택 1층에 관한 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 같은 법 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다.

그리고 국민의 주거생활의 안정을 기하기 위하여 제정된 주택임대차보호법의 입법취지로 볼 때, 위 법 제12조(미등기전세에의 준용)로 [이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 이를 준용한다]고 규정한 것은, 이 법을 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 확장적용한다는 취지이지, 이 사건의 경우처럼 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 입주자라도, 그 후 전세권설정등기를 하기만 하면, 위 법의 보호대상에서 배제한다는 취지는 아니라고 할 것이다.

그러하다면 원심으로서는 피고가 이 사건 주택 1층에 관하여 당초에는 1991. 11. 27. 소외 신용자와의 전세계약과 주민등록신고만을 하고 미등기인 채로 있다가 후에 전세권설정등기를 경료하게 된 이유 및 경위와 그 당시에 건물소유자인 위 신용자와 사이에 있었던 합의내용은 어떤 것인지를 좀더 심리하여 보았어야 할 것인데 원심이 이에 이르지 아니하고 그 판시와 같은 이유로 피고의 위에 본 본소에 관한 항변 및 반소청구를 배척한 것은 필요한 심리를 다하지 아니한 것이 아니면 주택임대차보호법의 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라 할 것이므로 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안우만(재판장) 김용준 천경송(주심) 안용득